広大地と鑑定評価

【広大地の判定と不動産鑑定評価について】


相続が発生した際、その相続財産の中に土地がある場合に、特にその地積が大きい場合には要注意です。


相続税申告の際には、財産評価基本通達に基づく土地評価をするのが原則ですが、この際、「広大地」に該当すると相当大きな減額があります。


但し、「広大地」の判定は難しく、あいまいです。


当方では、「相続不動産の鑑定評価シミュレーション」をご利用頂く場合は、この「広大地」の判定も無料で行います。不動産の専門家の立場から判定しますので、確実な判定をなしうると自負しております。


さらに、不動産鑑定評価の方が有利なケースもありますので、「相続不動産の鑑定評価シミュレーション」をご依頼頂く事は、お客様にとって一石二鳥の効果があると考えます。


また、「広大地」の判定についてご不安である場合には、有料となりますが当方から「意見書」を発行させて頂きます。添付書類としてお使い頂ければ「広大地」の判定に客観性及び実証性が得られます。


「広大地」の判定に迷ったら、「広大地」と思われる土地をご所有になっておられたら、当事務所がサポートさせて頂きます。


「広大地の判定」・「広大地評価」のご相談は⇒【[e-mail]】

※「相続不動産の鑑定評価ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ」をご依頼→広大地の判定は無料

※「広大地の判定」のみのご依頼→有料


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【相続鑑定無料ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ】

【相続不動産の鑑定評価シミュレーション】



1．料金

　　①相続不動産の鑑定評価シミュレーションの料金は無料です。

　　②シミュレーションの結果、鑑定評価が有利な場合→鑑定評価に着手（有料）。
　　　
　　　※相続税の節税効果に応じて鑑定評価報酬を決定させて頂きます。
　　　※鑑定評価報酬が節税額を超える場合はございません。

　　③シミュレーションの結果、鑑定評価が不利な場合→料金は発生しません。


2．手順

　　①税務上の財産評価と不動産鑑定評価（概算）のそれぞれの評価額を比較。

　　②不動産鑑定評価額が有利な場合に、不動産鑑定評価に着手。

　　③不動産鑑定評価書を基に相続税の申告→結果的に相続税を減額できます。

　　※広大地の判定について、検証致します。


3．ご利用に当たって

　　シミュレーションの結果、鑑定評価が有利な場合
　　⇒不動産鑑定評価に着手させて頂きますので中途解約はできません。


4．ご依頼方法

　　「相続不動産の無料シミュレーション」のご相談は⇒こちら（送信フォーム）

5．対応地域

      関西（兵庫県･大阪府･京都府等）だけでなく、全国対応致します。





　　
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【相続鑑定無料ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ】のご紹介

相続税の申告の際、相続財産の中に不動産が含まれているケースが多々あると思います。


そんな時、税務上の財産評価に基づいて相続土地・建物の評価を行うのが一般的です。


もちろん鑑定評価を税理士の先生のご判断でご依頼頂くケースもありますが、できれば不動産鑑定士自らより多くの案件に携わらせて頂き、財産評価上の評価額と鑑定評価額を比較検討させて頂ければ「相続税の払いすぎ」を未然に防げるのではないかと考えます。


そこで、玉井不動産鑑定士事務所では、「相続不動産の鑑定評価シミュレーション」を実施させて頂いております。


詳しくは、こちら（←クリックをお願いします）にてご紹介させて頂きます。



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土地の交換時における土地の時価評価

隣接した不整形の土地を所有されている方が複数名いらっしゃる場合、双方の土地の一部を交換することで整形地を実現することができるケースがあります。


このような場合、双方の土地の時価を把握することで、それぞれ交換に供する土地の面積を確定することができます。


こういった需要は地主の方を中心に思ったよりあるのが現実です。


また、気づかずに不整形の土地を各々が長年所有されているケースはもっと多いと思われます。


土地の有効活用を図る上で、土地の交換は有意義だと考えます。


さらに、土地交換の場合には税務上との関連で、時価把握が重要となります。


この点、交換特例の適用を受けるためには、交換取得資産と交換譲渡資産の時価の差額が、いずれか高い価額の20％以内である必要があるためです。


土地の交換をされる場合には、まずは時価把握が先決です。


「土地交換」に関するご相談は⇒【[e-mail]】


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土地・建物の時価

上場株式や金などの客観的な相場がある資産と違い、不動産の時価って良くわかりませんよね。


一般的には、お知り合いの不動産屋さんやご近所の不動産屋さんに聞かれたりするのが大半ではないかと思います。


もう一歩進んで、地価公示価格（国土交通省）、地価調査価格（都道府県）、相続税路線価（国税局）や固定資産税評価額（各市区町村）を参考にされる方もいらっしゃるのではないかと思います。


土地の場合は、一般的に


相続税路線価÷0.8
固定資産税評価額÷地積÷0.7


で、大まかな時価（いわゆる公示価格ベースの価格）が算出できます。


といっても、近年は不動産ファンドの良く言えば積極的（悪く言えば手当り次第？！）な投資によって不動産価格は一部で異常ともいえる値上がりがあり、サブプライム問題の顕在化以降は沈静化し不動産市場は一転弱含みとなったことで、「相場」「時価」の把握がとても難しくなっています。


単純な興味本位で時価が知りたいというのでは無く、遺産分割や不動産売買等において不動産の時価を把握されたい方は、是非ご相談下さい。


「遺産分割時」「不動産売買時」の不動産評価のご相談は⇒【[e-mail]】


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不動産売買と不動産鑑定評価

不動産鑑定評価が必要なケースの一つとして「不動産売買時の売買価格の参考のため」に行う鑑定評価があります。


このような場合、必ず会計上及び税務上との関連が出てきます。


ですから、通常は、経営者や財務担当の方に直接お会いして、又は顧問税理士の先生にお話をお伺いして事情をよく把握した上で鑑定評価に着手します。


そうしないと、お客様に必要のない鑑定評価書が出来上がってしまう可能性があるからです。


つまりは、鑑定評価を謝絶せざるを得ない事案もあるのです。


このあたり、「できないことはできない」というラインを設定しておくことが、目先の金銭よりもずっと大事なことです。



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不動産が動かない

去年は不動産市場は活況で、土地価格は上がるのが当たり前のようなプチバブル現象でした（地方の利便性の劣る地域は別として）。


東京、名古屋に遅れて大阪もようやくこれから地価が戻ってくるのかと思いきや・・・


不動産ファンドにCashが回らなくなった途端・・・不動産が動かない。


大阪や神戸等関西でも、商業地や倉庫用の工業地までファンドが地元相場よりもありえない高値で買っていました。


その売買を実行するために必ず不動産鑑定評価を取ります・・・依頼を受けた鑑定士がマヒしてなければ悩みながら評価したんだろうなと思います。


ファンド主導等の庶民と関係の無い要因でなく、景気自体が回復･上昇して、不動産市場も活性化する日は来るのでしょうか。



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宅地建物取引業界未経験の不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産鑑定士試験に合格し、所定の修了考査にパスすれば登録するこができます。


試験制度的には公認会計士に近い形式です。


つまりは、宅地建物取引業（以下、宅建業）の経験がなくても不動産評価の専門家である不動産鑑定士になれます。


たいていの不動産鑑定士は、宅地建物取引主任者の資格は持ってますが、宅建業界未経験の不動産鑑定士はたくさんいます。


逆に、宅建業の実務経験がある不動産鑑定士は、そのことを売りにしたり、宅建業界未経験の不動産鑑定士には不動産はわからないとか批判することがよくあります。


私は、以前勤務していた会社の社長が不動産鑑定会社と不動産会社を経営していたので宅建業界未経験ではありませんが、不動産鑑定評価と宅建業は全く別物ですので、上記のような批判はおかしいような気がします。


確かに、コンサルティングをやっていく上では、不動産鑑定士も宅建業界での経験や税務会計の知識は必須だと思われますが。



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土地の評価：路線価方式と不動産鑑定評価

相続土地について、相続税申告の前に財産評価（一般的な相続税申告の際の評価）を行いますが、この評価は原則として路線価方式とされています。


路線価方式の怖いところは、道路に路線価をつけて、それを基に土地を評価するため、画一的になりがちで、不動産の個別性を反映しづらくなります。


ここに不動産鑑定評価による節税のヒントが隠れています。


つまり、通常の相続税申告における財産評価が「線」の評価であるのに対して、不動産鑑定評価は「点」の評価なのです。


もちろん「線」の評価よりも、「点」の評価の方が、より具体的で詳細な評価ができるのは言うまでもありません。


土地や建物の不動産を相続されて相続税の申告がまだ済んでいない方は、是非、相続不動産の不動産鑑定評価シミュレーションをご依頼下さい。


「相続不動産」の鑑定評価による節税のご相談は⇒【[e-mail]】



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現物出資による会社設立（又は増資）と不動産鑑定評価

会社設立の際や、資本金を増資する場合、金銭による通常の増資の他に、金銭以外の資産でする「現物出資」があります。


この現物出資をする際には、その資産の価格の妥当性を判断してもらうために、裁判所に検査役の選任を申し出て、検査役の調査を受ける必要があります（検査役が不当と判断した場合、当然定款変更等の手続きが必要となってきます）。


そのような手続きを省略するために、現物出資の場合には、弁護士、弁護士法人、公認会計士、監査法人、税理士、税理士法人の証明を受けます。


また、土地や建物といった不動産をもって行う場合には、弁護士や税理士等の証明に加えて、不動産鑑定士による鑑定評価が必要です。


会社設立をお考えの未来の社長様や、既に会社を経営されていて個人所有の不動産による現物出資をお考えの会社経営者の皆様は、不動産鑑定士に一度ご相談下さい。


「不動産による現物出資」のご相談は⇒【[e-mail]】



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相続が発生する前に

相続って突然起こります。当たり前ですが。


しかも喜ばしいことではなく、とても悲しい出来事の後にやってきます。


なのに税務署はあまり待ってはくれず、相続発生後10ヶ月が相続税の申告期限であり原則的な納付期限です。


ですから、たいていの相続人の方々は、あまり相続税について対策を取る時間はありません。


一方、相続が発生する前に対策をすればよい！と私も含めて専門家の方々は言います。


ですが、相続を生前から考えるのはあまり好まれないのも事実。
難しい問題です。


ですが、相続税は非常に大きな負担です。
すぐに現金化が難しい不動産をお持ちの方は特に怖いです。


資産家の方々は当たり前のように相続対策はされているとは思います。


ですが、もう一歩進んでご所有の不動産の価値を相続税評価（財産評価）と時価（不動産鑑定評価）の両面から把握しておくことは大変に有意義であると考えます。


また、事業承継対策としてオーナー社長様はおそらく自社のデューデリジェンスの一環で、株価算定及び株価対策を講じられることが多いと思いますが、このようなケースでも不動産の時価を把握しておくことは有意義です。


このように、相続発生前にも不動産鑑定評価をご利用頂けることがありますので、ご相談頂ければ幸いです。


「相続対策」「鑑定評価による相続税節税」のご相談は⇒【[e-mail]】



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不動産ファンドと不動産鑑定士

不動産の証券化


日本にREITが導入される直前、不動産鑑定業界でも不動産証券化関連の研修がいろいろ実施されていました。


今でももちろん実施されていますし、証券化対応の鑑定評価書も一応のフレームが出来上がった状況です。


が、そんな中、サブプライム問題発生！

新たな物件取得の鈍化。

もちろん鑑定評価も減少。


今後どうなるんでしょうか。


そんなことよりも、不動産証券化のスキームについて、TMKやらGKやらのエンティティについて、不動産鑑定士ってあんまり理解できていなかったりするのも事実。というか鑑定士が知っていてどうなるものでもありませんが。


いろいろ研修はあるものの、元請で証券化案件に携わるのはごく一部。

大手が請け負っていてもあまりﾌｨｰも良くなかったりします。

初期の研修では、日本版REITは不動産鑑定士のビジネスチャンスを広げるようなこと言ってましたが・・・


それにしても、土地／建物の按分。鑑定評価書の中に書いてしまって良いものなのか。別冊で意見書出すか、文書にしないのが良いのではないかと思います。




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土地購入

ご住居を新築するための土地の購入を予定されている個人の方から、その土地の価格について妥当かどうかというご依頼を頂くことがあります。


簡易な査定で良いという案件でしたが、実はこのようなご依頼は鑑定評価よりも悩みます。


不動産というものは似たものは存在していても、同じものは存在しません。なので、どうしても欲しい場合は、少しくらい高くても買うものです。


妥当かどうか。よりも本当にその物件が欲しいかどうか。


その物件以外選択肢が無い場合は、不動産の調査や査定のご依頼を頂くまでもなく、ご購入をお勧めします（よほど勧められない物件である場合はもちろん除きます）。


やはり、不動産をご購入したいと決まった段階で、具体的に候補物件を絞り込むあたりからアドバイスさせて頂ければ、いろいろサポートさせて頂ける幅が広がるのですが。


不動産鑑定評価だけではなく、こういったコンサルティング分野のお仕事も面白いですし、ますます勉強していかなければついていけないのが現実です。


土地の購入をお考えの方で、専門家のサポートをご検討の方は是非ご連絡下さい。


「土地購入価格」のご相談は右記へ⇒【[e-mail]】



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不動産鑑定評価のご利用事例

不動産鑑定評価ってどんな時に利用するのか？
 

認知度はかなり低いと思います。


公的な仕事も多く、地価公示や都道府県地価調等のようにルーティーンワークのように毎年行う仕事があります。


また、市役所等から用地買収等の際に不動産鑑定評価や意見書を依頼されることもあります。


民間の仕事については、企業から自社所有物件の資産調査目的で、また不動産売買における意思決定のため等に利用されたり、個人の方については相続申告における場合の財産評価において利用されるケースや、オーナー社長様のように、社長個人と会社間の不動産売買を行う際の客観的な時価の算定に利用されます。


税理士の先生からは、相続はもちろんM＆Aの際等にクライアントの紹介を頂いたりします。


また、鑑定評価の必要はありませんが、不動産調査、不動産コンサルティングの分野では、皆様が不動産を売買される際の調査やアドバイスをさせて頂いております。


不動産鑑定評価を始め、不動産鑑定士の仕事ってもう少し認知されると利用価値はかなりあると思うのですが・・・


仕事を頑張るのはもちろんですが、不動産鑑定士、不動産鑑定評価の認知度をいかに上げるか、この点についても努力して行きたいと思っています！



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相続した財産の中に不動産があった場合の公平な遺産分割

被相続人には３人の相続人がいました。


みなさん仲はそんなに悪くは無いが、遺産は公平に分割したいとのこと。


現金や上場有価証券は問題なく分割できますが、土地や建物はそもそも時価が分からないので、後々もめたくないとのことで相続人全員の同意の下、鑑定評価を依頼したいと。


鑑定評価をしたことで、皆さん公平に遺産を分割することができました。


こういう要望って意外に多いはずですが、相続や遺産分割においては、まずは税理士の先生や弁護士の先生等にご相談になるケースが大半です。


正直、不動産鑑定士なんて一般的に認知されていないので・・・


不動産鑑定業は、公的な仕事以外は、各士業の先生方との連携、ご協力がなければ成り立たない仕事だなあと日々思っております。


できれば、一般の方々にももっと不動産鑑定評価というものを知ってもらい、その利用価値を知っていただきたいのですが・・・


少しお話がそれましたが、相続財産に不動産が有る場合には、公平な遺産分割を実現するために、不動産鑑定評価をご依頼下さい。


また、弁護士の先生、税理士の先生、司法書士の先生、行政書士の先生等、遺産分割協議や相続財産の評価の際に不動産が有る場合には、是非ご相談下さい。

 
土地・建物等、不動産の「相続」「遺産分割」はご相談下さい⇒【[e-mail]】



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不動産購入②【中古一戸建て・中古マンション】

【中古物件】


みなさんは住宅を購入されるとき、まずは新築一戸建て住宅か新築マンションをお考えになられる方が多いと思います。


また、新築にこだわりの無い方は中古の一戸建てや中古マンションの購入も選択肢に加えられると思います。


今回は、中古物件の購入に関するお話です。


中古物件については、建物価格が新築時から中古になると相当に値落ちするため、物件の価値さ見極めることができると非常にお買い得感が高いと言えます。


ただし、通常、不動産の適正な価値を正確に把握するのは非常に困難ですし、不動産屋さん（仲介業者さん）は売主の意向を意識するので中古物件の募集価格はその価値に比して高くなりがちです。


但し、一部の非常に高い人気の物件や地域においては、特に中古マンションの値段は新築時から変わらない、といったこともありますが。


中古一戸建て中古マンションについて、不動産の専門家である不動産鑑定士にご相談頂ければ、より適正な価格で、より良い不動産をご購入頂けると考えます。


「不動産」に関するご相談は右記へ⇒【[e-mail]】


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相続税申告における不動産鑑定評価の利用による相続税の節税

相続が発生して、相続財産の不動産が含まれていて、かつ、相続税が発生するケースでは、まずは一度税理士が行う財産評価による価額と不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価額を比較する価値があると言えます。


ただし、結果的に相続税がかなり少額となる場合には財産評価で十分と思われますが。


特殊な土地（たとえば土地が相当に不正形であったり、道路に接していなかったり、斜面の土地であったり、地下埋設物があったり等）した場合には、不動産鑑定評価をすることでかなり相続税を節税できるケースがあります。


相続税の税率は高いため、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を利用する価値は十分あります。

相続財産に不動産がある場合には、まずは玉井不動産鑑定士事務所にご相談下さい！



＊ご相談は無料ですし、ご依頼頂ければ不動産鑑定評価によって相続税の節税になるかどうか短期間でシミュレーションをさせて頂きます。

もちろん、相続人の方々だけでなく、税理士の先生方からのご依頼もお待ちしております。


＊シミュレーションの結果、相続税の節税にならないと判断された場合、当方は一切報酬を請求致しません。相続税の節税になると判断できた場合についてのみ不動産鑑定評価に着手させて頂きますので、お客様に無駄なご負担を強いることにはなりません。


まずは、メールにてご相談下さい⇒【[e-mail]】



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こんな時、不動産鑑定評価をご利用下さい！

不動産鑑定士って何をするんだろう？

不動産鑑定評価ってどんな時に利用するんだろう？

良くこんな質問を投げかけられます。


以下のような場合、不動産鑑定評価をご利用下さい。


①不動産(土地・建物）を売買する際

不動産評価の専門家である不動産鑑定士が第三者的見地から客観的な適正時価を鑑定評価致します。


②相続税申告時

相続財産に土地や建物等不動産が含まれている場合、税理士による財産評価よりも不動産鑑定士による鑑定評価を使う方が相続税が安くなる（すなわち相続財産をより低く評価できる）場合があります。


③遺産分割時

相続財産に土地や建物がある場合、現金や上場株式等と違って一般の方々には不動産の時価が把握できません。

つまりは、公平な遺産分割が実現できないということになります。結果公平な分割を考えるあまり不動産を共有としてしまうケースがありますが、こうなると後々権利関係が複雑になりあまり好ましくありません。

そんな時、不動産鑑定士による鑑定評価額を利用すれば、より公平に遺産分割を実現できます。


④同族間売買

同族会社と役員との間の不動産売買をする場合の客観的な売買価格を判断する上で不動産鑑定士による鑑定評価をご利用下さい。


⑤その他

Ｍ＆Ａ、企業価値評価(デューディリジェンス)、減損会計等で不動産鑑定評価をご利用下さい。



「不動産鑑定評価」のご依頼は右記から⇒【[e-mail]】



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平成20年相続税路線価発表

本日、平成20年の相続税路線価が発表されました。


本日の夕刊にも近畿の不動産プチバブルが終焉とか、一部地域(芦屋市や神戸市東灘区といった人気の高い住宅地域等)を除いて上昇率が極端に落ち込んだなどなど。


但し、発表は7月1日ですが、そもそも1月1日時点の価格です。


すでにこのような傾向は平成20年の地価公示価格発表の際にも出ていたわけで、同じようなニュースを二度も話題にしているようなものですね。


それにしても不動産投資ファンドの勢いが明らかに落ちているのは確かで、サブプライム問題恐るべしですね。


本日の朝刊を見たら、とあるマンションが新価格発表とかで・・・1,000万円程度値下げしてました・・


マンションは供給過剰気味なんですね。


それでも芦屋や岡本(神戸市東灘区)では依然高い人気があります。


今後の不動産市場の動向が楽しみです。



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不動産鑑定評価対応地域

玉井不動産鑑定士事務所は関西の不動産鑑定業者ですが、鑑定評価業務を、基本的に全国対応させて頂いております。


原則として、鑑定評価報酬に追加して交通費をご請求致しておりませんので、ご安心下さい。


不動産鑑定評価のお見積もりやご相談等、お気軽にご連絡下さい。



→お問い合わせ（メール）


→お問い合わせ（送信フォーム）



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【不動産鑑定評価業務対応地域】
*兵庫県内各市町（伊丹市西宮市川西市宝塚市猪名川町三田市尼崎市芦屋市明石市姫路市等）
*兵庫県神戸市内各区(神戸市中央区神戸市東灘区神戸市灘区神戸市垂水区神戸市神戸市北区神戸市長田区神戸市西区神戸市須磨区)
*大阪府内各市町(豊中市池田市箕面市豊能町能勢町吹田市茨木市高槻市門真市摂津市堺市等)
*大阪府大阪市内各区(大阪市北区大阪市都島区大阪市福島区大阪市此花区大阪市中央区大阪市西区大阪市港区大阪市大正区大阪市天王寺区大阪市浪速区大阪市西淀川区大阪市淀川区大阪市東淀川区大阪市東成区大阪市生野区大阪市旭区大阪市城東区大阪市鶴見区大阪市阿倍野区大阪住之江区大阪市住吉区大阪市東住吉区大阪市平野区大阪市西成区)
*京都府京都市内各区(京都市中京区京都市上京区京都市下京区京都市左京区京都市右京区京都市西京区京都市南区京都市伏見区京都市東山区京都市山科区)
*京都府各市町(亀岡市城陽市宇治市向日市八幡市等)
*東京都23区(千代田区中央区港区新宿区文京区台東区墨田区江東区品川区
目黒区大田区世田谷区渋谷区中野区杉並区豊島区北区荒川区板橋区練馬区
足立区葛飾区江戸川区)
*東京都各市町村(八王子市立川市武蔵野市三鷹市青梅市府中市昭島市調布市町田市小金井小平市日野市東村山市国分寺市国立市福生市狛江市東大和市清瀬市東久留米市武蔵村山市多摩市稲城市羽村市あきる野市西東京市等)
*その他、奈良県(奈良市天理市等)、和歌山県(和歌山市等)、滋賀県(大津市等)、三重県(四日市市等)、福井県、愛知県(名古屋市等)、静岡県、岡山県、広島県、福岡県、神奈川県(横浜市各区川崎市厚木市等)埼玉県(さいたま市等)等