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A＆Tマネジメント株式会社のブログ。A＆Tマネジメント株式会社は、兵庫・大阪・東京に事務所があり、主に相続コンサルティング、不動産コンサルティング、不動産鑑定評価を行なっている会社です。
久しぶりの更新です。
弊事務所は、平成25年5月に法人化し、A＆Tマネジメント株式会社となりました。 なお、平成25年9月よりコンサルティング業務拡大のため、東京・神戸・大阪に事務所を設置いたしました。 今後ともA＆Tマネジメント株式会社をよろしくお願い申し上げます。 相続税節税対策と不動産鑑定評価は、A＆Tマネジメント株式会社にお任せください。 PR
私が以前勤務していた鑑定会社の社長が良く言っていました。
「最近の鑑定士は”不動産計算士”ばっかりやなあ。」と 少し言いすぎではありますが、この言葉を私は良く思い出します。 正直社長にはよく怒られましたし、いろいろ問題もあり正直すごく嫌いでした。何度辞めようかと思ったことか。 当時は違う会社に入ればよかったなどと思っていた私ですが、今はこの社長の下で働いたことに不思議と後悔はなく、不動産鑑定士として尊敬していますし、本当に鑑定評価を学ぶ上では良い環境を提供してくれていたんだなあと感謝しています。 それにしても”不動産計算士”、すごく不動産鑑定士の欠点というか不動産鑑定士制度の欠陥を良く表していると思います。 少しでも手抜きをすれば不動産鑑定評価書は、単なる不動産計算書になってしまう。そんな意識の低い不動産鑑定士になるな、そう言いたかったんでしょうね。 忙しくて自分に負けそうな時も、この社長の言った言葉を思い出し、不動産鑑定士として恥ずかしくない仕事を続けていきたいと考えています。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産鑑定士は、鑑定評価物件の現地に赴き調査をします。
この時の姿は一般の人々にはすごく怪しく見られるようです。 私の体験では、 鑑定物件が少し入り組んだ住宅地域の中にあり、狭い道を車で調査に向かっていた時、突如車のガラスを叩かれたことがあります。 窓を開けて後方に目をやると、車の側面に自転車に乗ったご年配の女性がいて、叫んできました。 「邪魔や！はよ行け！何やってんねん！！」 確かに、道も狭かったし、地図を片手にのろのろ運転していた私は怪しかったのでしょう。 その他にも何度か調査中呼び止められてどこの誰か聞かれたこともあります。 人の家の前をうろうろしていて、じろじろ見ている。 そりゃあ、誰だって不審者に間違えますよね。 もう少し「不動産鑑定士」の知名度が高ければ・・・ と思いながら、鑑定物件の周辺をうろうろしている今日この頃・・・ written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
久々の更新になってしまいました。
まだまだ寒さが残りますが、ニュースでも桜の開花予想とか春が近いことを感じる今日この頃です。 しかし、不動産市況はさえません。 先日も以前に不動産鑑定評価のご依頼を頂いた会社の社長とお話する機会があったのですが、分譲住宅の動きがさっぱりだという話でした。 個人需要については地価下落の底が見えないことによる買い控えが大きな要因でしょう。 一時はファンド主導のプチバブル状態だったのとうのに・・・ 不動産鑑定業界もファンドからの仕事が激減し、大手もその下請けもあまり景気は良くないようです。 それにしても地価下落はいつまで続くのか・・・ マンションの売れ行きも最悪ですね。 早期の景気回復を期待しますが、なかなかそうもいかないようですね。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産鑑定士をやっていると、税務調査がらみで不動産鑑定評価について税務署のご担当者から説明を求められることがあります。
たいていお客様の顧問先の税理士法人・会計事務所の先生方を介して事情説明を受けるのですが、税務調査は鑑定評価をしてからたいてい1年以上経っていることが多く、資料を片手に記憶をたどるところから始めなければなりません。 私は過去に鑑定評価で税務上否認された経験はありませんが、国税局のホームページにもあるようにあまりにも無理な鑑定評価をした場合は否認を受けているケースもあります。 不動産鑑定士は税理士ではありませんので税務申告をするわけではありません。 しかし、鑑定評価書が税務及び会計処理・売買取引上の参考資料とされる場合には、税理士の先生方とのコミュニケーションを取っておかないと後々税務調査が入ったときに問題が生じかねません。 不動産鑑定士とお客様の関係は、不動産鑑定評価書を発行し納品した段階で一旦途切れてしまいます。 しかし税務会計上の参考資料としての鑑定評価書を発行した場合については、その後が重要です。 どういった会計処理を行い、どのような申告をするのか。それを税理士の先生方に念のためお聞きすることが将来のリスクヘッジに役立つと思います。 お客様は鑑定評価についても税務会計についてもあまり知識を有しておられないことが多いので、専門家同士がコミュニケーションを密に取り合い、お客様を税務リスクから守らなければなりません。 私はお客様からご依頼頂いたときは、お許しが頂けるならば顧問の税理士の先生を紹介して頂き、税理士の先生方とお話をさせて頂くようにしています。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産の相場や需給関係について、やっぱり実際物件の売買に携わっている方々（中小不動産会社やデベロッパー等で勤務されている方々）の方が、不動産鑑定士よりも生の情報を持っているので、よほど詳しいです。
では、不動産鑑定士に求められるものは何か？ 「情報収集力」「情報処理能力」はもちろんですが、一番は「中立性」「客観性」でしょう。 不動産の専門家として、不動産の価格や地代、家賃等について、中立性のある意見を適切に伝えることができるのは、不動産評価に関する唯一の国家資格者である不動産鑑定士が一番適任であると考えます。 特に高額な物件であったり、地代や借地権のような特殊な評価については、不動産鑑定士に支払う報酬を考慮してもメリットはあるのではないかと思います。 それにしても、不動産は難しいです。 ありえないような価格でもどうしてもこの物件が欲しい！という方が必ずいますから・・・ 日々の勉強と情報収集を怠らないように、今日も頑張ります。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産の時価はいろいろな場合に必要になります。
特に、税務上との関連で必要になるのが、同族会社間や親族間での不動産の売買の際の時価でしょう。 第三者との取引であれば、よほどの特殊事情が無い限り通常適正な価格から大きくズレることは無いはずですし、通常はその取引価格は第三者間の取引において成立した客観的な価格と考えられます。 しかし、それが同族会社間や親族間となるとそこに恣意的要素が介入する余地が多分にあるので、適正な時価を把握した上で取引価格を決定しないと、税法上寄付金や贈与の問題が発生してしまします。 また、第三者間においても交換特例を使う場合等には、適正時価を把握した上で交換比率を決定しないと特例が使えないケースが出ることにもなりかねません。 そこで、不動産鑑定評価を行うことでそれらのリスクを回避することができます。 これは、地代や家賃の決定の際にも言えるでしょう。 同族会社間や親族間での不動産に関する問題については、不動産鑑定士にご相談下さい。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
士業において、お客様がある程度予備知識を有されている場合もあります。
一方、予備知識が無いというお客様も大勢いらっしゃって、不動産鑑定なんて初めてだという方も多いです。 そんな時、いかにお客様に「わかりやすい説明」ができるかによってお客様の印象が変わると思います。 当事務所もできるだけ「わかりやすい説明」を心がけているつもりですが・・・なかなか専門用語も多く難しいなあと思わされます。 不動産鑑定評価って、鑑定評価額にしか焦点が当たらないことが多く、お客様に説明する内容が少ない士業のうちの1つなのが幸いとも言えますが・・ とは言っても、細かなところまで目を通して頂いて質問をしてもらえるというのは有り難いことです。 少しでもお客様に「わかりやすい説明」ができるように日々考え、今後とも忘れてはならない課題だと考えています。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
「地代」の相場を聞かれるのが、本当に困ります。
それは、簡単には答えられないからです。 土地や家賃の相場は、取引件数が多いのと、一般的に広告募集されているので、大まかな相場であれば誰でも調べることが可能でしょう。 一方、「地代」の相場を把握するのは難しいです。 不動産鑑定士協会でも地代実態調査を実施しているのですが、サンプル数が少なく大変だと思います。 税務では、相当の地代という概念があります。 ※相当の地代＝更地価額×６％程度 が、適正な地代と相当の地代はほとんどの場合一致しません。 適正な地代を把握するためには、不動産鑑定士による地代の鑑定評価をご利用下さい。 ⇒地代に関するご相談は、 tamai_office@yahoo.co.jp までご連絡下さい。 written by 玉井不動産鑑定士事務所（←クリックで当事務所ホームページへ） ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
最近「事業承継」に関するｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞが活発です。
経営者の方々にとって事業の承継というものは決して避けて通れません。 では、その前にすべき事は無いのでしょうか？ 会社の財務状況等は、会計事務所や銀行等のバックアップもあり、経営陣であればもちろん常に把握されていることと思います。 ただし、自社が所有する不動産や、賃借している不動産について、その時価や賃料水準、借地権や底地の問題を正確に把握されている経営者の方というのは想像以上に少ないのが現状です。 不動産というものは、その金額も多額となりますし、役割の重要性が高いので常にその現状を把握されていることが望ましいのです。 もちろん、事業承継対策には、企業が所有する不動産の評価や対策も含まれていますが、事業承継にかかわらず、常日頃から不動産に対する意識をもっと強く持つことが重要だと考えます。 written by玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
【CRE：Corporate Real Estate】
近年、「CRE」「CRE戦略」といった言葉を良く耳にします。 CREとは、企業不動産の略で、すなわち企業が事業活動を行う上で使用する不動産のことを言います。 これは、企業が所有する不動産だけでなく、賃借する不動産も含む概念です。 従って、「CRE戦略」と言うと相当に広い概念になってしまいます。 現在では「土地神話」が生きていた時代と違い、不動産を所有するリスクは高く、そのため企業が所有する不動産をどう活用し、またどのようにリストラを進めるのかが重要なポジションを占めることになったのです。 「減損会計の導入」、「M＆Aの活発化」、「不動産証券化、不動産流動化の影響」等、不動産をとりまく環境は大きく変化し、また高度化しています。 このような時代背景にあって、企業が所有する不動産について、よりその有効活用を図り、またはリストラを進める等、所有不動産について見つめなおす時期に来ているため、「CRE戦略」が要請されるのです。 要は、企業の所有する不動産の現在価値（時価）を全て把握することが第一になすべきことです。 また賃借している不動産についても適正な家賃や地代を把握しなければなりません。 この、不動産の時価評価や地代・家賃の評価については、われわれ不動産鑑定士の最も専門的な分野です。 次にその上でその不動産の有効活用やリストラを検討していくことになります。 所有より賃借が有利なのかといった検討や、賃借している不動産については、現状維持なのか家賃の減額等の交渉に入るのか、別の不動産に借り替えるのか等を検討することも有意義でしょう。 その先に、M＆A、証券化・流動化等との関連も出てきますが、何よりまず始めに「現状把握」を優先させねばなりません。 CREの収益価値、不動産鑑定評価及びCRE戦略のご相談は⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産鑑定評価書のレビュー（review)をする業務があります。
「セカンドオピニオン(second opinion)」とも言いますが、要は他の不動産鑑定業者が発行した不動産鑑定評価書を、他の不動産鑑定業者が第三者的見地から客観的に見直し、点検をするという業務です。 そして、点検結果によっては、再鑑定を受注することもあります。 この業界は狭いので、積極的にやりたくない業務の一つですが、お客様の利益になるケースがある限り需要はあるのが現実です。 不動産鑑定士同士の批判のし合いやあら捜しをして顧客を奪い合うのではなく、お客様の利益を最優先に考えなくてはなりません。 通常、不動産鑑定評価額は、評価を担当する不動産鑑定士によって誤差が生じます。 そして、不動産は高額であることから10％の誤差でも大きな金額の違いが出ます。 さらに、収益物件の評価であったりすると、その誤差は広がる傾向にあります。 また、税務上との関連がある鑑定評価、たとえば相続税申告の際の鑑定評価では、税務上の知識とその経験が大きく影響しますし、税率が高い分、鑑定評価額の誤差で大きく税額が変わってきますので要注意です。 このように、不動産鑑定評価おいて、他の業者にレビューを依頼するメリットは大きいです。 但し、費用が余分にかかることになりますので、費用対効果の検討が先決ですので、その点も含めてご相談下さい。 不動産鑑定評価書レビュー（セカンドオピニオン）のご相談は⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます） 不動産鑑定士にも、実力差はあります。
本日付けで、国土交通省から「平成２０年都道府県地価調査」の結果が公表されました。
既に国土交通省のホームページにも掲載されています。 三大都市圏では、前年と比較して上昇幅が大幅に縮小したという結果が出ています。 私たち不動産鑑定士が各都道府県（所管は国土交通省）から委嘱されて担当している業務なので言いにくいですが、市場価格とは別物、という理解でご覧になって下さい。 なお、９月に発表ですが、この地価調査による基準地価格は本年７月１日現在の価格ですのでお忘れなく。 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
【地主と借地人が親族関係であったり、同族会社等である場合】
地主と借地人の間が親子関係である場合は、使用貸借になっているケースが多いと思われます。 また、地主が個人で借地人がその個人の所有する法人である場合は、税務上の問題から「相当の地代」や「無償返還の届出」といった論点が出てきます。 ただし、親族であっても遠戚である場合や、兄弟等で適正な地代で賃貸借契約を締結したいという方々には、地代の不動産鑑定評価をご利用されると有用でしょう。 それは会社でも同じ事で、社長個人100％所有かつ個人的な法人であれば別でしょうが、株主が複数いたり、ある程度の規模の法人で第三者の役員が数名いる場合等には、やはり適正地代の把握が必要となることも多いのです。 地代の設定でお悩みの場合は、不動産鑑定士をご利用下さい。 地代の設定等地代に関するご相談は右記へ⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
【地主と借地人が親族や同族会社等の関係が無い場合】
地代ってあまり馴染みが無いですよね。 定期借地権の導入以後はだいぶ一般にも馴染みが出てきた感はありますが。 地主の方と借地人の方には、「地代」ってとても重要です。 そしてこの「地代」の値上げ、値下げの交渉はたいてい難航します。 そういった時に不動産鑑定士の出番。 交渉の参考資料として、適正な地代の把握する上で、「不動産鑑定評価書」は有効です。 できれば、地主と借地人の方がご一緒に同じ不動産鑑定士にご依頼になるのが争いを避ける上でも、費用負担の面でも有利です。 調停や裁判になる前に、「不動産鑑定評価」によって双方納得のいく地代を把握し、友好的な関係を維持してもらえれば幸いです。 地代に関するご相談は右記へ⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産鑑定士は、土地や建物の鑑定をするのはもちろんですが、「家賃」も鑑定します。
どんな時に必要なのか。 一番身近なのは、「家賃改定のための交渉用資料」としてのご利用です。 特に、店舗や事務所の場合にはその家賃が高額となることが多いです。 例えば賃借人の方が家賃の減額の交渉をされる場合。 ただ単に減額したいと賃貸人の方に申し出たとしても、何の根拠も示さなければ取り合ってもらえないのは仕方ありません。 一方、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」や「意見書」を根拠資料として提示して理論的に交渉すれば、その交渉の成功率は高まります。 これは、逆方向にも言えます。 すなわち、賃貸人の方から賃借人の方へ家賃の増額を申し出る場合。 一方的に何の根拠もなく値上げするのはテナントに悪い印象を与えてしまいがちです。 こんな時には根拠資料としての不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」や「意見書」を利用して頂ければ、スムーズに交渉が進む確率が高まります。 「家賃交渉」にも、不動産鑑定士による評価を是非ご利用下さい。 玉井不動産鑑定士事務所では、「家賃交渉」につきまして、不動産鑑定士の立場から「鑑定評価書」や「意見書」を発行するだけでなく、お客様の交渉のサポートもさせて頂きます。 家賃の評価・査定及び家賃減額・増額交渉のご相談は⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます）
不動産鑑定士のできることは、弁護士や税理士と違いとても限定的です。
すなわち対応業務の幅が極端に狭いと言えます。 仕事自体は限定的ではありますが、いろいろな分野、状況で不動産鑑定評価や不動産鑑定士による評価が必要になったり、役に立つことがあるのも事実。 M&Aを行う時はどうでしょうか。 M&Aにおいて、その対象会社が不動産を保有していることは少なくありません。 そんな時、その不動産の簿価は帳簿を見ればわかりますが、時価はわかりません。 そして、対象会社の資産構成上不動産が占める割合は通常大きいことが多いため、税務上「適格」要件を満たさない限り、その不動産の時価が重要なポジションを占めることになります。 「不動産の時価評価」については、不動産鑑定士の専門分野です。 過去に、不動産賃貸業を行う株式会社の不動産M&Aの案件を経験したことがあります。 まさに不動産がメインの会社が対象である場合は、不動産鑑定士の役割、責任はとても重大になってきます。 このように、M&Aとくると一見公認会計士や税理士等を思い浮かべますが、不動産鑑定士の役割も「不動産」に限定されるとはいえ思い浮かべてもらえると幸いです。 M&Aなど組織再編に係る不動産に関するご相談は⇒【tamai_office@yahoo.co.jp】 written by 玉井不動産鑑定士事務所 ★人気ブログランキングにご協力お願い致します⇒クリック（ありがとうございます） 不動産の評価をご依頼いただく際、大きく分けて２つに業務が分かれます。 みなさんが土地や建物、借地権、底地といった不動産の価値や時価を知りたい場合には、どうされるでしょうか？
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