不動産鑑定士＝不動産計算士？

私が以前勤務していた鑑定会社の社長が良く言っていました。

「最近の鑑定士は”不動産計算士”ばっかりやなあ。」と

少し言いすぎではありますが、この言葉を私は良く思い出します。


正直社長にはよく怒られましたし、いろいろ問題もあり正直すごく嫌いでした。何度辞めようかと思ったことか。

当時は違う会社に入ればよかったなどと思っていた私ですが、今はこの社長の下で働いたことに不思議と後悔はなく、不動産鑑定士として尊敬していますし、本当に鑑定評価を学ぶ上では良い環境を提供してくれていたんだなあと感謝しています。


それにしても”不動産計算士”、すごく不動産鑑定士の欠点というか不動産鑑定士制度の欠陥を良く表していると思います。


少しでも手抜きをすれば不動産鑑定評価書は、単なる不動産計算書になってしまう。そんな意識の低い不動産鑑定士になるな、そう言いたかったんでしょうね。


忙しくて自分に負けそうな時も、この社長の言った言葉を思い出し、不動産鑑定士として恥ずかしくない仕事を続けていきたいと考えています。




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物件調査中の不動産鑑定士

不動産鑑定士は、鑑定評価物件の現地に赴き調査をします。

この時の姿は一般の人々にはすごく怪しく見られるようです。


私の体験では、

鑑定物件が少し入り組んだ住宅地域の中にあり、狭い道を車で調査に向かっていた時、突如車のガラスを叩かれたことがあります。

窓を開けて後方に目をやると、車の側面に自転車に乗ったご年配の女性がいて、叫んできました。

「邪魔や！はよ行け！何やってんねん！！」


確かに、道も狭かったし、地図を片手にのろのろ運転していた私は怪しかったのでしょう。


その他にも何度か調査中呼び止められてどこの誰か聞かれたこともあります。


人の家の前をうろうろしていて、じろじろ見ている。

そりゃあ、誰だって不審者に間違えますよね。


もう少し「不動産鑑定士」の知名度が高ければ・・・

と思いながら、鑑定物件の周辺をうろうろしている今日この頃・・・



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不動産市況について

久々の更新になってしまいました。

まだまだ寒さが残りますが、ニュースでも桜の開花予想とか春が近いことを感じる今日この頃です。

しかし、不動産市況はさえません。


先日も以前に不動産鑑定評価のご依頼を頂いた会社の社長とお話する機会があったのですが、分譲住宅の動きがさっぱりだという話でした。

個人需要については地価下落の底が見えないことによる買い控えが大きな要因でしょう。

一時はファンド主導のプチバブル状態だったのとうのに・・・


不動産鑑定業界もファンドからの仕事が激減し、大手もその下請けもあまり景気は良くないようです。


それにしても地価下落はいつまで続くのか・・・


マンションの売れ行きも最悪ですね。


早期の景気回復を期待しますが、なかなかそうもいかないようですね。




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税務調査と不動産鑑定士

不動産鑑定士をやっていると、税務調査がらみで不動産鑑定評価について税務署のご担当者から説明を求められることがあります。


たいていお客様の顧問先の税理士法人・会計事務所の先生方を介して事情説明を受けるのですが、税務調査は鑑定評価をしてからたいてい1年以上経っていることが多く、資料を片手に記憶をたどるところから始めなければなりません。


私は過去に鑑定評価で税務上否認された経験はありませんが、国税局のホームページにもあるようにあまりにも無理な鑑定評価をした場合は否認を受けているケースもあります。


不動産鑑定士は税理士ではありませんので税務申告をするわけではありません。


しかし、鑑定評価書が税務及び会計処理・売買取引上の参考資料とされる場合には、税理士の先生方とのコミュニケーションを取っておかないと後々税務調査が入ったときに問題が生じかねません。


不動産鑑定士とお客様の関係は、不動産鑑定評価書を発行し納品した段階で一旦途切れてしまいます。


しかし税務会計上の参考資料としての鑑定評価書を発行した場合については、その後が重要です。


どういった会計処理を行い、どのような申告をするのか。それを税理士の先生方に念のためお聞きすることが将来のリスクヘッジに役立つと思います。


お客様は鑑定評価についても税務会計についてもあまり知識を有しておられないことが多いので、専門家同士がコミュニケーションを密に取り合い、お客様を税務リスクから守らなければなりません。


私はお客様からご依頼頂いたときは、お許しが頂けるならば顧問の税理士の先生を紹介して頂き、税理士の先生方とお話をさせて頂くようにしています。



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中立な意見

不動産の相場や需給関係について、やっぱり実際物件の売買に携わっている方々（中小不動産会社やデベロッパー等で勤務されている方々）の方が、不動産鑑定士よりも生の情報を持っているので、よほど詳しいです。


では、不動産鑑定士に求められるものは何か？


「情報収集力」「情報処理能力」はもちろんですが、一番は「中立性」「客観性」でしょう。


不動産の専門家として、不動産の価格や地代、家賃等について、中立性のある意見を適切に伝えることができるのは、不動産評価に関する唯一の国家資格者である不動産鑑定士が一番適任であると考えます。


特に高額な物件であったり、地代や借地権のような特殊な評価については、不動産鑑定士に支払う報酬を考慮してもメリットはあるのではないかと思います。


それにしても、不動産は難しいです。


ありえないような価格でもどうしてもこの物件が欲しい！という方が必ずいますから・・・


日々の勉強と情報収集を怠らないように、今日も頑張ります。



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わかりやすい説明

士業において、お客様がある程度予備知識を有されている場合もあります。

一方、予備知識が無いというお客様も大勢いらっしゃって、不動産鑑定なんて初めてだという方も多いです。


そんな時、いかにお客様に「わかりやすい説明」ができるかによってお客様の印象が変わると思います。


当事務所もできるだけ「わかりやすい説明」を心がけているつもりですが・・・なかなか専門用語も多く難しいなあと思わされます。


不動産鑑定評価って、鑑定評価額にしか焦点が当たらないことが多く、お客様に説明する内容が少ない士業のうちの1つなのが幸いとも言えますが・・


とは言っても、細かなところまで目を通して頂いて質問をしてもらえるというのは有り難いことです。


少しでもお客様に「わかりやすい説明」ができるように日々考え、今後とも忘れてはならない課題だと考えています。




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不動産鑑定士の実力

不動産鑑定士にも、実力差はあります。


ただし、弁護士や会計士・税理士等と大きく違うのは、不動産鑑定士の「実力差が表に出にくい」ということに尽きます。


それはなぜか。


「業務範囲が著しく狭いこと」

「顧問契約というものが、業務の性格上ほとんど存在しない」

「不動産鑑定士とクライアントがコミュニケーションを取る場面が少ない」
⇒要するにコンサルティングの分野に著しく弱い

ということに尽きます。


不動産鑑定士に求められるのは、「鑑定評価額」と「不動産鑑定士の署名・捺印」がほぼ全てで、どんな不動産鑑定士が作成していようと、どれほど内容を精緻化しようと、あまり差は表にでません。

そもそも依頼者が望んでいるのは、より希望に近い「鑑定評価額」と「署名・捺印による証明」が99％なのですから、それができる不動産鑑定士なら誰でも良いということになりがちです。

大手金融機関や不動産ファンド等に係る案件では、コンプライアンスが重視されるのである程度の会社規模が必要となりますが、基本的に大手業者の不動産鑑定評価書があれば良いといった程度の感覚で、あくまで何かのスキームの付属品です。


近年、一部の資本力と営業力のある会社が大量受注し下請けに安価で流すという構造が出来上がってしまいました。

なんとか、そのような流れを変えることができれば、と思っています。

また、たとえ変えることはできなくても、その負のスパイラルに自ら足を踏み入れたくはないと考えています。


そのために、玉井不動産鑑定士事務所では、常に「費用対効果」を考え、「提案力」を重視し、お客様も当事務所もお互いが満足のいく業務をご提供させて頂きたいと考えています。




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H20年地価調査

本日付けで、国土交通省から「平成２０年都道府県地価調査」の結果が公表されました。


既に国土交通省のホームページにも掲載されています。


三大都市圏では、前年と比較して上昇幅が大幅に縮小したという結果が出ています。


私たち不動産鑑定士が各都道府県（所管は国土交通省）から委嘱されて担当している業務なので言いにくいですが、市場価格とは別物、という理解でご覧になって下さい。


なお、９月に発表ですが、この地価調査による基準地価格は本年７月１日現在の価格ですのでお忘れなく。



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不動産鑑定評価と不動産調査報告

不動産の評価をご依頼いただく際、大きく分けて２つに業務が分かれます。


どちらも不動産を評価するのは変わりませんが、下記のように分かれます。


①公文書である不動産鑑定評価の作成依頼←「不動産鑑定評価書」


②公文書ではない単なる調査報告としてのご依頼←「不動産調査報告書」「不動産査定書」等


どちらもあまり大差の無い成果品なのですが（詳細な調査報告の場合）、全く別物なので要注意で
す。


不必要な「鑑定評価」は料金が高いだけで全く無駄ですし、逆に「鑑定評価」がベターな場合で「調査報告」にしてリスクが発生してしますケースもあります。


このあたり、ご依頼者と不動産鑑定士の意思疎通と案件に対する理解が重要です。


判断基準は大まかに以下の通りです（公的評価・公共機関関連除く）。


【鑑定評価が適する又は必要な案件】

１．訴訟資料用

２．現物出資の証明

３．相続税申告時の不動産評価（財産評価より有利な場合）

４．相続税申告の更正の請求（鑑定評価を利用する場合）

５．評価額の高い不動産の同族間売買･交換（税務リスクの極小化をご希望の場合）

６．不動産の売買・交換（個人間売買で適正価格を把握し、将来の争いを避けたい場合）

７．その他法的に鑑定評価書が要求される場合


【調査報告が適する場合】

基本的には上記以外の案件。
以下例示。

１．個人、法人ご所有の不動産の資産調査

２．所有目的で不動産売買の際の参考用（単純に物件購入の意思決定の際）

３．投資不動産購入の際の意思決定の参考

４．税務リスクが低い同族間売買の参考

５．賃料改定や担保提供時等の交渉時に参考資料として使用する場合

５．費用対効果の側面から鑑定評価を取ることが無意味と判断できる場合


料金は、内容・案件が同じならばもちろん「鑑定評価」の方が「調査報告」よりもかなり高額です。


但し、調査報告でも投資不動産購入の意思決定の参考のための評価や賃料改定の交渉のための賃料の評価、ビル1棟及び敷地の評価等のような場合は、その作業量の多さ及び専門性の高さから通常不動産鑑定評価報酬が相当高いので調査報告としても料金はそれなりに高くなります。


上記のような案件を適正に処理する事が難しい報酬（例えば50,000円等）でご依頼された場合、それを請け負うとお客様に満足していただける成果品を作れませんので、当事務所では基本的に謝絶させて頂いております。


この点、報酬と成果品の質・量は比例するのが現実です。お客様のご要望が本当に簡易な調査書で良いという事で、しかもそのような成果品でもお客様のご利用目的に照らし必要だと判断できてこそ、初めてお仕事をさせて頂けるものと考えております。


最後に、個人のお客様からのご依頼だから「鑑定評価」によらず「調査報告」で良いとか、逆に法人のお客様だから「鑑定評価」が良いとか言う問題で、それらを区別するべきではありません。


重要なのは、第一に利用目的、第二に利用した場合見込まれる効果、第三に予算的な検討ではないでしょうか。


当方はお客様との意思疎通を最優先し、最適な方法をご提示させて頂き、ご満足頂ける業務をさせて頂けるように努力致します。


今後ともよろしくお願い致します。


不動産鑑定評価のご依頼、ご相談は⇒【[e-mail]】


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宅地建物取引業界未経験の不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産鑑定士試験に合格し、所定の修了考査にパスすれば登録するこができます。


試験制度的には公認会計士に近い形式です。


つまりは、宅地建物取引業（以下、宅建業）の経験がなくても不動産評価の専門家である不動産鑑定士になれます。


たいていの不動産鑑定士は、宅地建物取引主任者の資格は持ってますが、宅建業界未経験の不動産鑑定士はたくさんいます。


逆に、宅建業の実務経験がある不動産鑑定士は、そのことを売りにしたり、宅建業界未経験の不動産鑑定士には不動産はわからないとか批判することがよくあります。


私は、以前勤務していた会社の社長が不動産鑑定会社と不動産会社を経営していたので宅建業界未経験ではありませんが、不動産鑑定評価と宅建業は全く別物ですので、上記のような批判はおかしいような気がします。


確かに、コンサルティングをやっていく上では、不動産鑑定士も宅建業界での経験や税務会計の知識は必須だと思われますが。



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不動産鑑定評価のご利用事例

不動産鑑定評価ってどんな時に利用するのか？
 

認知度はかなり低いと思います。


公的な仕事も多く、地価公示や都道府県地価調等のようにルーティーンワークのように毎年行う仕事があります。


また、市役所等から用地買収等の際に不動産鑑定評価や意見書を依頼されることもあります。


民間の仕事については、企業から自社所有物件の資産調査目的で、また不動産売買における意思決定のため等に利用されたり、個人の方については相続申告における場合の財産評価において利用されるケースや、オーナー社長様のように、社長個人と会社間の不動産売買を行う際の客観的な時価の算定に利用されます。


税理士の先生からは、相続はもちろんM＆Aの際等にクライアントの紹介を頂いたりします。


また、鑑定評価の必要はありませんが、不動産調査、不動産コンサルティングの分野では、皆様が不動産を売買される際の調査やアドバイスをさせて頂いております。


不動産鑑定評価を始め、不動産鑑定士の仕事ってもう少し認知されると利用価値はかなりあると思うのですが・・・


仕事を頑張るのはもちろんですが、不動産鑑定士、不動産鑑定評価の認知度をいかに上げるか、この点についても努力して行きたいと思っています！



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こんな時、不動産鑑定評価をご利用下さい！

不動産鑑定士って何をするんだろう？

不動産鑑定評価ってどんな時に利用するんだろう？

良くこんな質問を投げかけられます。


以下のような場合、不動産鑑定評価をご利用下さい。


①不動産(土地・建物）を売買する際

不動産評価の専門家である不動産鑑定士が第三者的見地から客観的な適正時価を鑑定評価致します。


②相続税申告時

相続財産に土地や建物等不動産が含まれている場合、税理士による財産評価よりも不動産鑑定士による鑑定評価を使う方が相続税が安くなる（すなわち相続財産をより低く評価できる）場合があります。


③遺産分割時

相続財産に土地や建物がある場合、現金や上場株式等と違って一般の方々には不動産の時価が把握できません。

つまりは、公平な遺産分割が実現できないということになります。結果公平な分割を考えるあまり不動産を共有としてしまうケースがありますが、こうなると後々権利関係が複雑になりあまり好ましくありません。

そんな時、不動産鑑定士による鑑定評価額を利用すれば、より公平に遺産分割を実現できます。


④同族間売買

同族会社と役員との間の不動産売買をする場合の客観的な売買価格を判断する上で不動産鑑定士による鑑定評価をご利用下さい。


⑤その他

Ｍ＆Ａ、企業価値評価(デューディリジェンス)、減損会計等で不動産鑑定評価をご利用下さい。



「不動産鑑定評価」のご依頼は右記から⇒【[e-mail]】



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