http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/ A＆Tマネジメント株式会社のブログ。A＆Tマネジメント株式会社は、兵庫・大阪・東京に事務所があり、主に相続コンサルティング、不動産コンサルティング、不動産鑑定評価を行なっている会社です。 Wed, 25 Sep 2013 07:37:32 GMT ja © Ninja Tools Inc.
弊事務所は、平成25年5月に法人化し、A＆Tマネジメント株式会社となりました。

なお、平成25年9月よりコンサルティング業務拡大のため、東京・神戸・大阪に事務所を設置いたしました。

今後ともA＆Tマネジメント株式会社をよろしくお願い申し上げます。




相続税節税対策と不動産鑑定評価は、A＆Tマネジメント株式会社にお任せください。]]> 【事務所のご案内】 http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/%E3%80%90%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E3%81%AE%E3%81%94%E6%A1%88%E5%86%85%E3%80%91/%E6%B3%95%E4%BA%BA%E5%8C%96%E3%81%AE%E3%81%94%E5%A0%B1%E5%91%8A Wed, 25 Sep 2013 07:37:32 GMT tamaiappraisal.blog.shinobi.jp://entry/44
「最近の鑑定士は”不動産計算士”ばっかりやなあ。」と

少し言いすぎではありますが、この言葉を私は良く思い出します。


正直社長にはよく怒られましたし、いろいろ問題もあり正直すごく嫌いでした。何度辞めようかと思ったことか。

当時は違う会社に入ればよかったなどと思っていた私ですが、今はこの社長の下で働いたことに不思議と後悔はなく、不動産鑑定士として尊敬していますし、本当に鑑定評価を学ぶ上では良い環境を提供してくれていたんだなあと感謝しています。


それにしても”不動産計算士”、すごく不動産鑑定士の欠点というか不動産鑑定士制度の欠陥を良く表していると思います。


少しでも手抜きをすれば不動産鑑定評価書は、単なる不動産計算書になってしまう。そんな意識の低い不動産鑑定士になるな、そう言いたかったんでしょうね。


忙しくて自分に負けそうな時も、この社長の言った言葉を思い出し、不動産鑑定士として恥ずかしくない仕事を続けていきたいと考えています。




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この時の姿は一般の人々にはすごく怪しく見られるようです。


私の体験では、

鑑定物件が少し入り組んだ住宅地域の中にあり、狭い道を車で調査に向かっていた時、突如車のガラスを叩かれたことがあります。

窓を開けて後方に目をやると、車の側面に自転車に乗ったご年配の女性がいて、叫んできました。

「邪魔や！はよ行け！何やってんねん！！」


確かに、道も狭かったし、地図を片手にのろのろ運転していた私は怪しかったのでしょう。


その他にも何度か調査中呼び止められてどこの誰か聞かれたこともあります。


人の家の前をうろうろしていて、じろじろ見ている。

そりゃあ、誰だって不審者に間違えますよね。


もう少し「不動産鑑定士」の知名度が高ければ・・・

と思いながら、鑑定物件の周辺をうろうろしている今日この頃・・・



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まだまだ寒さが残りますが、ニュースでも桜の開花予想とか春が近いことを感じる今日この頃です。

しかし、不動産市況はさえません。


先日も以前に不動産鑑定評価のご依頼を頂いた会社の社長とお話する機会があったのですが、分譲住宅の動きがさっぱりだという話でした。

個人需要については地価下落の底が見えないことによる買い控えが大きな要因でしょう。

一時はファンド主導のプチバブル状態だったのとうのに・・・


不動産鑑定業界もファンドからの仕事が激減し、大手もその下請けもあまり景気は良くないようです。


それにしても地価下落はいつまで続くのか・・・


マンションの売れ行きも最悪ですね。


早期の景気回復を期待しますが、なかなかそうもいかないようですね。




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たいていお客様の顧問先の税理士法人・会計事務所の先生方を介して事情説明を受けるのですが、税務調査は鑑定評価をしてからたいてい1年以上経っていることが多く、資料を片手に記憶をたどるところから始めなければなりません。


私は過去に鑑定評価で税務上否認された経験はありませんが、国税局のホームページにもあるようにあまりにも無理な鑑定評価をした場合は否認を受けているケースもあります。


不動産鑑定士は税理士ではありませんので税務申告をするわけではありません。


しかし、鑑定評価書が税務及び会計処理・売買取引上の参考資料とされる場合には、税理士の先生方とのコミュニケーションを取っておかないと後々税務調査が入ったときに問題が生じかねません。


不動産鑑定士とお客様の関係は、不動産鑑定評価書を発行し納品した段階で一旦途切れてしまいます。


しかし税務会計上の参考資料としての鑑定評価書を発行した場合については、その後が重要です。


どういった会計処理を行い、どのような申告をするのか。それを税理士の先生方に念のためお聞きすることが将来のリスクヘッジに役立つと思います。


お客様は鑑定評価についても税務会計についてもあまり知識を有しておられないことが多いので、専門家同士がコミュニケーションを密に取り合い、お客様を税務リスクから守らなければなりません。


私はお客様からご依頼頂いたときは、お許しが頂けるならば顧問の税理士の先生を紹介して頂き、税理士の先生方とお話をさせて頂くようにしています。



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では、不動産鑑定士に求められるものは何か？


「情報収集力」「情報処理能力」はもちろんですが、一番は「中立性」「客観性」でしょう。


不動産の専門家として、不動産の価格や地代、家賃等について、中立性のある意見を適切に伝えることができるのは、不動産評価に関する唯一の国家資格者である不動産鑑定士が一番適任であると考えます。


特に高額な物件であったり、地代や借地権のような特殊な評価については、不動産鑑定士に支払う報酬を考慮してもメリットはあるのではないかと思います。


それにしても、不動産は難しいです。


ありえないような価格でもどうしてもこの物件が欲しい！という方が必ずいますから・・・


日々の勉強と情報収集を怠らないように、今日も頑張ります。



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特に、税務上との関連で必要になるのが、同族会社間や親族間での不動産の売買の際の時価でしょう。


第三者との取引であれば、よほどの特殊事情が無い限り通常適正な価格から大きくズレることは無いはずですし、通常はその取引価格は第三者間の取引において成立した客観的な価格と考えられます。


しかし、それが同族会社間や親族間となるとそこに恣意的要素が介入する余地が多分にあるので、適正な時価を把握した上で取引価格を決定しないと、税法上寄付金や贈与の問題が発生してしまします。


また、第三者間においても交換特例を使う場合等には、適正時価を把握した上で交換比率を決定しないと特例が使えないケースが出ることにもなりかねません。


そこで、不動産鑑定評価を行うことでそれらのリスクを回避することができます。


これは、地代や家賃の決定の際にも言えるでしょう。


同族会社間や親族間での不動産に関する問題については、不動産鑑定士にご相談下さい。



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]]> ●同族会社間・親族間・関係会社間 http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/%E2%97%8F%E5%90%8C%E6%97%8F%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E9%96%93%E3%83%BB%E8%A6%AA%E6%97%8F%E9%96%93%E3%83%BB%E9%96%A2%E4%BF%82%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E9%96%93/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E6%99%82%E4%BE%A1%E3%81%AE%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%80%A7 Tue, 18 Nov 2008 08:54:17 GMT tamaiappraisal.blog.shinobi.jp://entry/38 士業において、お客様がある程度予備知識を有されている場合もあります。

一方、予備知識が無いというお客様も大勢いらっしゃって、不動産鑑定なんて初めてだという方も多いです。


そんな時、いかにお客様に「わかりやすい説明」ができるかによってお客様の印象が変わると思います。


当事務所もできるだけ「わかりやすい説明」を心がけているつもりですが・・・なかなか専門用語も多く難しいなあと思わされます。


不動産鑑定評価って、鑑定評価額にしか焦点が当たらないことが多く、お客様に説明する内容が少ない士業のうちの1つなのが幸いとも言えますが・・


とは言っても、細かなところまで目を通して頂いて質問をしてもらえるというのは有り難いことです。


少しでもお客様に「わかりやすい説明」ができるように日々考え、今後とも忘れてはならない課題だと考えています。




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]]> ●不動産鑑定評価／不動産鑑定士 http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/%E2%97%8F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E8%A9%95%E4%BE%A1%EF%BC%8F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E5%A3%AB/%E3%82%8F%E3%81%8B%E3%82%8A%E3%82%84%E3%81%99%E3%81%84%E8%AA%AC%E6%98%8E Wed, 12 Nov 2008 08:37:02 GMT tamaiappraisal.blog.shinobi.jp://entry/37 「地代」の相場を聞かれるのが、本当に困ります。


それは、簡単には答えられないからです。


土地や家賃の相場は、取引件数が多いのと、一般的に広告募集されているので、大まかな相場であれば誰でも調べることが可能でしょう。


一方、「地代」の相場を把握するのは難しいです。


不動産鑑定士協会でも地代実態調査を実施しているのですが、サンプル数が少なく大変だと思います。


税務では、相当の地代という概念があります。

※相当の地代＝更地価額×６％程度


が、適正な地代と相当の地代はほとんどの場合一致しません。



適正な地代を把握するためには、不動産鑑定士による地代の鑑定評価をご利用下さい。



⇒地代に関するご相談は、 tamai_office@yahoo.co.jp  までご連絡下さい。


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]]> ●地代 http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/%E2%97%8F%E5%9C%B0%E4%BB%A3/%E5%9C%B0%E4%BB%A3%E3%81%AE%E7%9B%B8%E5%A0%B4 Wed, 05 Nov 2008 04:44:53 GMT tamaiappraisal.blog.shinobi.jp://entry/36 最近「事業承継」に関するｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞが活発です。


経営者の方々にとって事業の承継というものは決して避けて通れません。


では、その前にすべき事は無いのでしょうか？


会社の財務状況等は、会計事務所や銀行等のバックアップもあり、経営陣であればもちろん常に把握されていることと思います。


ただし、自社が所有する不動産や、賃借している不動産について、その時価や賃料水準、借地権や底地の問題を正確に把握されている経営者の方というのは想像以上に少ないのが現状です。


不動産というものは、その金額も多額となりますし、役割の重要性が高いので常にその現状を把握されていることが望ましいのです。


もちろん、事業承継対策には、企業が所有する不動産の評価や対策も含まれていますが、事業承継にかかわらず、常日頃から不動産に対する意識をもっと強く持つことが重要だと考えます。


written by玉井不動産鑑定士事務所





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]]> ●事業承継 http://tamaiappraisal.blog.shinobi.jp/%E2%97%8F%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E6%89%BF%E7%B6%99/%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E6%89%BF%E7%B6%99%E3%81%AE%E5%89%8D%E3%81%AB%E3%81%99%E3%81%B9%E3%81%8D%E4%BA%8B Thu, 30 Oct 2008 03:50:17 GMT tamaiappraisal.blog.shinobi.jp://entry/35